Как мы повысили арендный доход старого торгового центра на 25%
Торговый центр, построенный в начале 2000-х, терял привлекательность: арендаторы уходили, посещаемость падала, а доходы снижались. Традиционный ритейл в формате моллов переставал быть эффективным, уступая позиции онлайн-торговле и lifestyle-концепциям. Девелопер принял решение провести глубокую реконцепцию центра, изменив его формат и структуру арендаторов. Применение принципов Value Engineering позволило снизить непрофильные затраты, изменить зонирование и повысить востребованность пространства.
Прокрутите вниз
О компании
Компания занимается развитием и управлением коммерческой недвижимости в России, включая торговые центры, бизнес-центры и mixed-use проекты.
Формат бизнеса
Развитие и управление коммерческой недвижимости в России, включая торговые центры, бизнес-центры и mixed-use проекты.
Объект редевелопмента
Один из старейших ТЦ в активе компании, требовавший переформатирования под современные запросы рынка.
Общая площадь
50 000 м²
Год постройки
2002
Тип арендаторов до реконцепции
Классический ритейл
Основные проблемы
Снижение спроса на традиционные магазины, падение посещаемости, высокая вакантность.
Ключевые проблемы (вызовы)
Исследование клиентского пути выявило ключевые барьеры, мешающие росту конверсии и NPS
Падение посещаемости
- Снижение интереса к классическим моллам
- Рост популярности онлайн-торговли
- Недостаток lifestyle-элементов
Высокая вакантность
- Отток арендаторов из-за низкого спроса
- Отсутствие новых форматов ритейла
- Низкая привлекательность объекта
Низкая доходность аренды
- Падение рентабельности классического ритейла
- Низкий средний чек посетителя
- Снижение платежеспособности аудитории
Устаревшее зонирование
- Неэффективное использование площадей
- Отсутствие современных концепций
- Низкая конверсия проходящего трафика
Нехватка lifestyle-элементов
- Слабое развитие food-кортов и развлечений
- Отсутствие офисных и коворкинг-пространств
- Низкая вовлеченность посетителей
Низкая клиентская вовлеченность
- Отсутствие современных точек притяжения
- Слабые маркетинговые активности
- Низкий уровень взаимодействия с аудиторией
Подходы к решению
Основная стратегия – сделать путь клиента максимально удобным, снизить фрустрацию и увеличить вовлеченность персонала
Оптимизация бизнес-модели ТЦ
Формирование новой концепции на основе анализа потребительских трендов и передовых решений.
Анализ трендов потребления
Выявление ключевых факторов снижения спроса и формирование новой концепции ТЦ.
- Исследование изменения поведения покупателей
- Снижение интереса к традиционным магазинам
- Поиск новых точек роста
Финансовая оптимизация объекта
Снижение непрофильных затрат и увеличение доходности за счет пересмотра бизнес-модели.
- Выявление убыточных площадей
- Гибкое ценообразование аренды
- Оптимизация эксплуатационных расходов
Переформатирование зонирования и структуры арендаторов
Ревизия структуры арендаторов и изменение зонирования для повышения эффективности.
Анализ посетительского спроса
Изменение tenant-mix для привлечения новой аудитории и увеличения трафика.
- Определение востребованных форматов
- Рост доли F&B и entertainment
- Оптимизация арендаторов
Изменение зонирования пространства
Повышение удобства для посетителей и оптимизация использования площадей.
- Перемещение ключевых арендаторов в high-traffic зоны
- Создание отдельных входов для якорных арендаторов
- Интеграция офисных пространств и коворкингов
Улучшение клиентского опыта и комфорта
Модернизация инфраструктуры и маркетинговые улучшения для повышения лояльности посетителей.
Обновление инфраструктуры и дизайна
Создание более комфортной и современной среды для посетителей.
- Ремонт и редизайн общественных зон
- Интеграция digital signage
- Обновление food-корта
Маркетинговые и программные улучшения
Привлечение новых клиентов и повышение вовлеченности аудитории.
- Введение бонусных программ
- Цифровая аналитика поведения посетителей
- Организация тематических мероприятий
Оптимизация операционной модели управления ТЦ
Внедрение новых форматов работы с арендаторами и цифровизация управления объектом.
Гибкая политика работы с арендаторами
Создание благоприятных условий для новых арендаторов и тестирования концепций.
- Revenue share для малого бизнеса
- Программы поддержки новых арендаторов
- Аренда коротких сроков для pop-up магазинов
Автоматизация управления объектом
Использование технологий для повышения эффективности управления и удобства посетителей.
- Интеллектуальные системы мониторинга посещаемости
- Оптимизация безопасности и технической эксплуатации
- Внедрение бесконтактных технологий и цифровых сервисов
Ключевые достижения и финансовый эффект
Прогресс в основных метриках
Снижение вакантности
Заполняемость арендаторов выросла с 70% до 88%, а доля вакантных площадей сократилась с 30% до 12%.
Рост посещаемости
Количество посетителей увеличилось на 18% благодаря обновленной концепции, новому формату арендаторов и улучшенной инфраструктуре.
Рост среднего чека
Средний чек посетителя вырос на 15% за счет увеличения времени пребывания и улучшения качества сервиса.
Рост арендного дохода
За 12 месяцев после редевелопмента доходность ТЦ увеличилась на 25%, что свидетельствует о высокой эффективности проведенных изменений.
Рост доли food & entertainment
Доля кафе, ресторанов и развлекательных зон увеличилась с 15% до 45%, что повысило среднее время пребывания посетителей в ТЦ.
Директор ТЦ
Мы понимали, что классическая модель торгового центра устарела. Благодаря редевелопменту, мы смогли создать более востребованный формат, который сочетает шопинг, досуг и бизнес-пространства.
Один из новых арендаторов (сеть ресторанов)
Мы долго выбирали локацию, и после обновления ТЦ стало понятно, что сюда стоит заходить. Трафик растет, люди проводят больше времени, что положительно сказывается на нашем обороте.
Коммерческий директор девелопера
Работа с Value Engineering позволила не просто косметически обновить ТЦ, а выстроить его экономику заново. Оптимизация площадей и фокус на lifestyle-категории сделали проект более устойчивым.